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地價不是房價上漲主因市場供求關系決定房價

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2018/7/23     瀏覽次數:    


地價導致房價上漲的說法站不住腳。日前,國土資源部土地利用司指出,房價過快上漲不是地價上漲引起的。

從成本角度看,地價確是房價的構成部分,但這絕不是說地價決定房價。

1、房價上漲

緣于綜合性因素,最主要是需求引起的。市場供求決定了房價,開發商根據房子的市場價格來倒推取得土地的成本,然后到市場上舉牌競價。開發商競拍土地時并不是毫無章法,而是根據當時當地的房價來“出牌”,多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚。

目前,房地產用地基本是協議和“招拍掛”同時并存,兩個方式取得土地時的價格一般相差很遠,但是從來沒有看到同等條件的樓盤價格能有明顯的差別。比如,“招拍掛”獲取土地的房子賣10000元/平方米,協議獲取土地的房子也絕不會賣9000元/平方米。

據了解,土地價格在商品房成本中所占比例并不是很高,地價并不是拉動房價上漲最主要的原因。北京市土地價格在商品房成本中占22.98%,低于全國平均的26%;上海房價遠高于北京,但上海土地價格在房價中所占比例只有16.15%;而在廣州,地價所占比例僅為11.4%,因此,地價導致房價上漲的說法是沒有根據的。

稅費及財務成本據了解,在房地產開發中,發展商須繳納的稅費,兩三年政府方面尚未作較大調整,因此,這方面的成本不會有太大的變化。目前發展商較重頭的稅項主要是5.5%的營業稅和33%利稅。比如說某樓盤在今年售出3億元的樓,其須繳納的營業稅就是1650萬元,要是其利潤達到了1億元,那么它還得繳交3300萬元的利稅。

據一些房地產專家介紹,目前廣州一些大中型樓盤,它們的成本主要分成三大塊———地價、建安費,以及政府稅費、銀行利息及企業營運費等雜費,它們各自所占的比例基本是各1/3。

而現在,有不少發展商認為,上述的三大成本中,其實最不可控制的應該是地價。因為從目前廣州的土地供應市場看,去年政府買地和轉讓的,基本是各占一半,在今年和明年,根據政府公布的土地供應計劃看,情況也會大致相同。有人說,現在無論是轉讓也好,拍賣也好,價格是可以相差甚遠的,像今年琶洲的一塊政府拍賣地,連拍賣主持人也預想不到成交價會比起拍價高出40%。

2、建筑成本1建1平方米的房子究竟要多少錢?

現在廣州的住宅產品主要以高層住宅、小高層和數量的別墅這3類為主。別墅產品的土建造價(裝修除外)一般在500元-600元/平方米,而近期一些創新的別墅產品,其造價通常也在800元-900元/平方米之間。但別墅產品每一套的配套增容費會比其他兩個類產品的要高一些,因為戶數少,而分攤的基數大家又基本相同,因此,戶數少的別墅產品自然價格也會高一些,據悉,此類費用通常要300元-400元/平方米。

高層住宅的土建成本通常是2000元左右/平方米;小高層是1500元左右/平方米。

在土建成本上,不同的發展商在規模、成本控制水平和管理水平有差距,在成本上就會產生差異。比如混凝土,現在市場價是300元-400元/立方米,但運輸費卻在30元-60元/立方米之間,一些運作好的房地產開發公司,他們可能光在運輸成本上就會比對手節省20%-30%的成本。數據鏈接:現在住宅的土建成本別墅:500元-600元/平方米小高層:1500元左右/平方米高層:2000元左右/平方米2現在的交樓標準都提高了,發展商在這方面的投入究竟有多大?

裝修造價千差萬別,其基本的原則是投入多少算多少,要是按照現場估價計算的話,現在一些主流發展商比較流行的裝修風格和用料,他們的造價一般都在500元-800元/平方米;而一些比較高檔的,號稱3000多元/平方米造價的裝修,發展商的真實造價估計會在1500元-1800元/平方米之間。因為裝修的單價會在工程量和工藝流程管理上,不同的發展商會有不同的成本造價,跟私人裝修更是沒法比。

3從今年7月1日開始,建筑必須考慮節能問題,成本是貴了,還是便宜了?

成本是貴了。其實現在國內已經有一些發展商在建節能住宅了,據他們的成本核算,總體成本會增加5%,但隨著這個政策的實施,到時這個成本估計還會上升,因為一起上馬會出現技術支撐的不足,或經驗上的問題,這個增長的幅度大約在2%左右,即總成本會上升7%左右。

但是,隨著行業的不斷規范,由于這個原因增長的升幅會在短時間內回落的。

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